Жилищный накопительный кооператив, как вариант решения жилищной проблемы России

Положение с жильём в России не выправляется, а ухудшается, так как хоть и строим, но строим очень мало и строим для людей с деньгами и проживающих в больших городах.

Единого и системного порядка в этом злободневном вопросе мало, хотя есть государственные структуры и чиновники, отвечающие за решение этой проблемы. Вот информация от АиФ: «На начало 2010 года 2,82 млн. российских семей официально числились нуждающимися в жилье. За год 244 тыс. семей получили или улучшили свои жилищные условия, но львиную долю из них, 82,1 тысячу составили семьи участников Великой Отечественной войны.» Такими темпами потребуется 12 лет на уже нуждающихся, а сколько прибудет новых за это время. Жилой фонд России стареет стремительно, так как период основной стройки закончился в 80х. О моральном старении жилья и не говорим, что смеяться, когда плакать хочется. И это миллионы семей из малых городов, рабочих поселков, сельских населенных пунктов, пригородов и т.д. Совершенно ясно, что сегодняшнее состояние этих территорий никак не относится к понятию очага социального развития, а больше как к базе для дальнейшей деградации и увеличению разрыва в сравнении с городскими условиями проживания. Население этих зон по своим доходам не в состоянии, при действующих ценах, улучшать свои жилищные условия путем приобретения жилья в собственность, а муниципалитеты не располагают соответствующими средствами для активного муниципального строительства. Построенное жильё, в последние годы развитого социализма, отличается своей анти экономичностью, так как было ориентировано на дешевые энергоносители и толщину стен имело минимальную, экономика была экономной, но с другой стороны. Все последующие годы эта практика продолжается и затраты на энергоэффективность перекладываются на будущих жильцов. Это они потом будут ругать родное государство за высокие тарифы на услуги ЖКХ и жить в домах, не отвечающих элементарным требованиям по теплосбережению. Но это только один куплет этой песни.

Весь мир переселяется в индивидуальное жильё, расположенное на земле. Благо с землёй в России проблем нет, есть проблемы с её освоением. Что такое гражданин без жилья? Это проблема государства, так как он, как правило, без семьи и без детей, а бывает ещё и семьёй и с детьми, что намного хуже и для страны и для её таких граждан. Тема не забыта властями и постоянно употребляется в период выборных компаний, но проходят компании и заканчивается интерес к теме обеспечения граждан достойным жильём. Но положение страуса для государства не выход и решать эту проблему надо, так как затягивание его до бесконечности не получится. Эта задача требует комплексного подхода и полумерами или отдельными сегментами решения не получится. Правильно выбрано направление по приоритету малоэтажного строительства, правильно ведутся структурные и законодательные изменения в области землепользования, в доступности земельных участков для ИЖС, особенно в регионах России. Конечно, нужна индустриализация строительства малоэтажки, выполненная по новым технологиям с созданием заводов и домостроительных комбинатов, выпускающих современное, экологичное, энергоэффективное жильё, но не дешевое по категории «тяп – ляп», а доступное по цене и отвечающее всем современным требованиям. Россия полна парадоксов и один из них в загородных поселениях, которые народ окрестил разными говорящими названиями: «буржуйки», «поле чудес», «воротилин околоток», «кедровник» и т.д. И всё это потому, что загородное или малоэтажное строительство под силу людям с высоким достатком, а вот в развитых странах эти поля застраиваются домами заводской готовности и проживают в них, как правило, люди со скромными доходами. Вот и повелось, что строим только из кирпича и бетона, а средств построить дом из этих материалов не хватает. Сколько стоит памятников долгостроев на окраинах городков в России, да и построенные такие дома со стенами в полтора кирпича, хозяев не радуют, а разоряют, платами на отопление зимой, за кондиционирование летом. Так что и нужно формирование понятия о современном жилище, о новых технологиях, их плюсах и минусах. Но главным сдерживающим фактором развития малоэтажного строительства, по прежнему является платежеспособность нуждающихся в жилье граждан. Средняя заработная плата и доходы основного населения регионов не позволяют им мечтать об улучшении своих жилищных условий. Да есть программы для различных слоев населения, да есть ипотечные варианты, но это единичные решения и на фоне миллионных групп населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий эта капля в море.

Что делать людям со скромными доходами, что делать людям, которые не вписываются в ипотечные программы?

По сей день задача обеспечения своих граждан достаточным количеством жилья, доступного по цене или же по способу его приобретения, например, в рассрочку или в кредит под низкий процент, является для любого государства одним из определяющих факторов его социальной политики. Во всем мире, будь то столь высокоразвитые страны как Великобритания или Германия, либо страны с «переходной экономикой», как Чехия, Хорватия или Филиппины, Пакистан, - жилищно-накопительные сообщества, наравне с системой ипотечного кредитования, там играют решающую роль, финансируя значительную часть жилищного строительства, предоставляя кредиты на приобретение или модернизацию объектов жилищной собственности. История развития системы стройсбережений в Европе берет свое начало с 1775 года, когда в Бирмингеме было образовано жилищно-строительное общество "Kettley's Building Society". Из ежемесячных накопительных членских взносов вырастал денежный фонд, из которого участники впоследствии могли брать кредиты на жилищное строительство. Кстати, идея целевой аккумуляции денежных накоплений граждан с целью последующего жилищного строительства стара как мир, и возникла она совсем не в Европе. Первые упоминания о стройсбережениях относятся ко временам правления династии Хань. Образованное в 200г. до н.э. благотворительное «общество создания накоплений на вере» высокопоставленный китайский чиновник-учредитель Понг Кунг назвал Ли-Ви (в переводе это может звучать как "Услуга и ответная услуга" или "Одолжить и увидеться снова"). В Германии первая стройсберкасса была основана в 1885 г. Однако "золотой век" для системы стройсбережений в Германии наступил после первой мировой войны. С 1921 по 1929 гг. на фоне острого жилищного кризиса и трудностей с получением кредитов было основано огромное количество частных и общественных стройсберкасс. Многие из них успешно работают на рынке кредитно-финансовых услуг и сегодня. После окончания второй мировой войны и проведения денежной реформы 1948 г. вместе с экономическим ростом, который больше известен как "немецкое экономическое чудо", бурно начала развиваться и система стройсбережений, позволившая за 10 послевоенных лет построить 13 миллиардов квадратных метров жилья. По площади это примерно три современных Москвы. Интересы более 6 тысяч кредитных институтов жилищного строительства представляет Международный союз по жилищному финансированию - всемирная некоммерческая организация International Union for Housing Finance (IUHF), образованный в 1914 году. IUHF содействует развитию контактов и плодотворному сотрудничеству своих членов с правительствами их стран, партнерскими международными организациями и представительствами ООН в Нью-Йорке, Женеве и Найроби, Всемирным банком и МВФ на основе прямого партнерства, а также через национальные или надрегиональные объединения в различных странах мира. В 1962 г. была образована EFBS – Европейская Федерация жилищно-строительных сообществ. Целью этой международной организации является развитие всесторонних контактов между государствами-участниками и поддержка частной инициативы в сфере жилищного строительства. В настоящее время Европейское объединение строительных сообществ насчитывает 60 членов в 19 странах (помимо европейских держав в Федерацию вступили сообщества из Египта, Израиля, Марокко, Туниса и Турции). 21 сентября 2004 года Гильдия народных кооперативов России, флагманом которой является московский кооператив «Строим вместе», стала полноправным членом EFBS.

Жилищные накопительные кооперативы, работающие на западе уже больше ста лет, для российских потребителей до сих пор остаются загадкой. ЖНК - некоммерческая организация, созданная для обеспечения пайщиков жильем. Принцип работы ЖНК заключается во вложении привлеченных денежных средств граждан в строительство и приобретение квартир. ЖНК самостоятельно может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого строительства. В России законодатели создали юридическую базу для создания структуры, которая выгодно отличается от всех известных вариантов решения проблемы платёжеспособности. Речь идет о ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Судя по всему, всех сбило с толку непритязательное название и нового закона и института, деятельность которого он призван регулировать. Фактически данным законом в России дан старт формированию двухуровневой системы финансирования строительства жилья, где верхний уровень - это классическая американская ипотека, которая в определенной перспективе охватит 20 - 25% населения РФ. Нижний же уровень, который по охвату населения будет, как минимум, в два раза объемнее, -накопительная система по образцу строительно-сберегательных касс в Германии, как раз и послуживших прообразом российских жилищных накопительных кооперативов (ЖНК).

В советские времена кооперативы активно использовались для жилищного строительства (однако тогда это была дорогая альтернатива бесплатному государственному жилью). В рыночной экономике кооператив может позиционироваться как дешевая альтернатива дорогому рыночному жилью. Однако для этого необходимо максимально использовать его сильные стороны: некоммерческий характер, демократизм системы управления, пониженные (по сравнению с рыночными) процентные ставки, принципы сотрудничества и взаимопомощи граждан.

Закон № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» по своему охвату похож на некоторые действующие законы («О кредитных потребительских кооперативах», «О негосударственных пенсионных фондах»):

Для полноценной реализации закона нужны также подзаконные нормативные акты и система правоприменения.

ЖНК по действующему закону – не просто потребительский кооператив, но и финансовый институт. Для приобретения квартиры в кооперативе необходимо внести первую часть от стоимости квартиры путем накопления либо единовременного внесения средств и подождать, пока квартира будет построена или приобретена. Это первый период, который называется «накопительным». Второй период – «расчетный», в течение которого пайщик оплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры, которую за него внес кооператив. Чтобы приобрести квартиру, нужно стать членом ЖНК, им может быть каждый желающий в возрасте от 16 лет. Для этого необходимо написать заявление на имя директора либо правления, на основании которого будет вынесено решение о вашем приеме в кооператив. Это решение вместе с заявлением отправляется в федеральную налоговую службу для внесения сведений о вас в государственный реестр юридических лиц как о члене ЖНК. Выполнив процедуру регистрации, налоговая служба выдает свидетельство и выписку из реестра. Только после этого вы становитесь членом ЖНК и можете вносить деньги за свою квартиру.

По закону, в ЖНК предусмотрено несколько видов взносов. Вступительный взнос предназначен для вашего оформления в кооперативе. Членские взносы обеспечивают хозяйственно-административную деятельность ЖНК (оплата труда работников кооператива, офисного помещения, канцелярии и т.д). Основной взнос - паевой, направляется кооперативом на покупку или строительство жилья. Паевые взносы составляют паевой фонд, который по закону может расходоваться только на уставную деятельность, т.е. на приобретение квартир для членов ЖНК. Также в обязательном порядке предусматривается резервный фонд, призванный обеспечивать бесперебойную работу кооператива в случаях возникновения каких-либо форс-мажорных ситуаций, к примеру, скачков цен на рынке недвижимости. Резервный фонд пополняется за счет взносов членов ЖНК, но при выходе из кооператива эти деньги возвращаются либо засчитываются в последний платеж за квартиру.

По закону, в ЖНК возможны различные формы участия членов в деятельности кооператива. Формы участия схожи с тарифными планами и создаются для удобства всех и каждого. В них указываются размеры и сроки платежей, период накопления денежных средств и их необходимая сумма, возможность и условия рассрочки при оплате квартиры, и т.д. Можно выбрать наиболее удобную форму участия.

По закону о ЖНК запрещено заключать договоры со вступающими в кооператив гражданами - сделано это для обеспечения равенства всех пайщиков. Вместо договорных отношений законом предусмотрена процедура присоединения ко всем учредительным документам ЖНК: Уставу, внутренним положениям, решениям общего собрания и правления. Во всех этих документах предусмотрены равные права и обязанности пайщиков. Основные обязанности пайщиков - внесение взносов и платежей согласно выбранной ими формы участия. Основные права - возможность выбора желаемой квартиры, ее характеристик, планировки, возможность изменять форму участия, возможность продавать, завещать, подарить свой пай, возможность в любое время выйти из ЖНК и получить свои вложения обратно.

По закону о ЖНК, их деятельность контролируется федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР), Федеральной налоговой службой и Правительством РФ, которое разрабатывает нормативы финансовой устойчивости деятельности кооперативов. ЖНК обязаны представлять в ФСФР ежеквартальный и годовой отчеты, которые включают бухгалтерскую отчетность и аудиторские заключения, информацию обо всех пайщиках, сделках ко- оператива, размере паевого и иных фондов ЖНК, приобретенных жилых помещениях, количестве жилья, все учредительные и иные документы и т.д. Если даже ЖНК не направят такой отчет в ФСФР, это сделает налоговая служба. ФСФР и налоговая служба проводят проверки и рассматривают все документы, в том числе договоры, решения, реестры, формы бухгалтерской отчетности. Данные о членах кооператива, их взносах и платежах, характеристики жилого помещения фиксируются в трех реестрах, которые ведутся банками, государственными и муниципальными органами. ЖНК вправе вкладывать средства пайщиков только в жилые помещения, их покупку либо строительство.

По действующему законодательству предусмотрено лишь два способа привлечения денежных средств граждан на строительство жилья. Один из способов - долевое участие граждан в строительстве, которое возможно только после получения и согласования застройщиком разрешения государственных или муниципальных органов на строительство, а цена за квадратный метр к этому моменту уже довольно высока. Второй, менее затратный способ, - жилищный накопительный кооператив.

Приобретение жилья через ЖНК: чего больше – плюсов или минусов?

Цена:

Собственность:

Расходы:

Риски:

Итак, плюсы и минусы в целом уравновешивают друг друга. Среди покупателей жилья явно есть целевая группа, для которой данная конфигурация возможностей и рисков является оптимальной по сравнению со всеми остальными альтернативами.

Формы участия в деятельности кооператива.

«Форма участия» - термин, обозначающий характер отношений ЖНК и его члена (разных форм участия может быть много).

Каждая форма участия обязательно устанавливает:

Форма участия может устанавливать:

Как видно, «форма участия» есть довольно сложный финансовый продукт, разработка которого требует профессиональных финансовых знаний, способности оценивать риски и управлять ими, умения прогнозировать движение рынка жилья и рынка капиталов.

Преимущества ЖНК: Надежность + Выгода + Доступность Надежность:

Выгода:

Доступность:

Конституционное право на жилище заключается в том, что государство принимает на себя обязанность содействовать тому, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения другого жилья: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Ч.2 Ст. 40 Конституции Российской Федерации 1993 года Так же в статье предусмотрено бесплатное или за доступную плату обеспечение жильем малоимущих и иных перечисленных в законе граждан.

Обеспечению права на жилище способствует система определенных мер помощи гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия. Поощряется жилищное строительство, создаются условия для осуществления права на жилище. Реализация этой конституционной нормы предполагает необходимость разработки и внедрения различных организационно-правовых и финансовых мероприятий, способствующих удовлетворению жилищных потребностей населения.

Так, гражданам, необеспеченным жильем, по установленным нормативам государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов.

Особая роль в обеспечении жилищных потребностей принадлежит органам государственной власти и органам местного самоуправления, поскольку именно на них возлагается Конституцией обязанность способствовать осуществлению права на жилище. Они, в частности, должны обеспечить возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве и приобретении жилья; предоставление, продажу в установленном земельным законодательством в порядке земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией; возможность получения налоговых и финансово-кредитных льгот организациями, предпринимателями, осуществляющими строительство, содержание, ремонт жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; поддержку банкам, предоставляющим льготные кредиты для жилищного строительства и др. Конституционное право на жилище выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества, то есть оно является сущностным правом, фундаментальным. От него зависит система конкретных жилищных прав граждан, и они должны соответствовать, не противоречить ему. В зависимости от того, как определяется его содержание, складывается и поведение граждан, органов государства, хозяйствующих субъектов при выборе вариантов решения жилищных проблем из юридически возможных в конкретной жизненной ситуации.

На фоне этих обязательств Государство не проявляет активности в поддержке ЖНК, а ведь это не коммерческие организации, не имеют учредителей и не создают возможности обогащения отдельным лицам кооператива. При этом во всех программах присутствуют финансовые преференции для участников ипотек и как результат косвенное обогащение банков, а ЖНК таким вниманием обделены. Даже детские пособия, которые можно использовать для улучшения жилищных условий, по регламенту можно использовать для погашения кредитов, взятых на эти цели, а вот ЖНК кредитов не даёт, а просто покупает жильё участнику кооператива и тем самым ставит под сомнение использование детских пособий для решения жилищного вопроса с помощью ЖНК. Вот как трактует эту практику в письме № 28-18/8781 от 29.06.2012 года, в адрес ЖНК «Кубань», заместитель начальника Департамента социальных выплат Пенсионного фонда РФ О.Б. Бугрова: « Положениями пункта 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 предусмотрено направление средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, а в случае если кредит (заем) представлен для уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в жилищный накопительный кооператив.» Вот такое положение, хочешь дешевле решить жилищный вопрос, но всё равно придётся делиться с банкирами!

Вот выдержки из письма № 1911 от 16.04.2012 года из Государственного казённого учреждения Краснодарского края «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка», направленного так же в адрес ЖНК «Кубань» в ответ на вопрос: «Почему участники ЖНК не пользуются поддержкой и ЖНК не включены в перечень организаций, при работе с которыми предусмотрены социальные выплаты на оплату накопительной части взноса, хотя при получении ипотечного жилищного кредита такая норма действует?» Ответ: «в случае внесения изменений в действующий Порядок, Ваше предложение будет рассмотрено» !

«Народная» ипотечная программа, действующая в Краснодарском крае, предусматривает социальные выплаты по 30% к ежемесячному взносу из краевого бюджета участникам программы и это в общей сложности составляет 260 тысяч рублей, но при выплате процентов за взятый ипотечный кредит от Сберегательного банка РФ вернуть придётся не менее 380 тыс. рублей. Вот такой насос перекачки бюджетных денег через карман нуждающихся в жилье в карман акционеров СБ РФ.

Таких примеров огромное множество и хочется надеяться, что ответственность власти приведёт к здравым решениям в области решения жилищного вопроса. «Бытиё определяет сознание» - истина известная и это бытиё формируется в условиях проживания человека, в состоянии его жилья. На дворе 21 век, а состояние жилья так и застряло в середине прошлого столетия, в нём проживает большая часть граждан России, а миллионы не имеют и такого.

Пора от слов переходить к делу.

Информация

Видео

Наши партнеры

ООО «Опытно-конструкторский завод объёмных модулей № 1»
www.modular-house.ru